Tax Bulletin: Menata Ulang Kebijakan Pajak Sektor Properti

Properti merupakan salah satu sektor yang berkontribusi penting terhadap perekonomian Indonesia. Jika dihitung bersama rantai pasoknya, sektor ini menyumbang sekitar 14% terhadap produk domestik bruto (PDB) Indonesia. Kondisi makroekonomi, terutama inflasi dan suku bunga acuan Bank Indonesia, memengaruhi daya beli masyarakat serta akses pengembang terhadap kredit konstruksi.

Sektor Penggerak Ekonomi

Berdasarkan data Badan Pusat Statistik (BPS), ekonomi Indonesia tetap tumbuh di atas 5% di tengah dinamika ekonomi global. Pertumbuhan tersebut mendukung daya beli masyarakat, termasuk kelas menengah yang menjadi salah satu pasar utama sektor properti.

Pada 2025, ekonomi Indonesia tumbuh 5,11% secara kumulatif (c-to-c). Sektor real estat juga mencatat pertumbuhan positif.

Sumber: BPS, Kemenko Perekonomian, diolah

Pada kuartal I-2026, ekonomi Indonesia mengalami kontraksi 0,77% secara kuartalan (QoQ), sebelum kembali tumbuh 3,73% pada kuartal II-2026. Pada kuartal II-2026, sektor real estat tumbuh 3,64%, dengan kontribusi sektor real estat terhadap PDB sebesar 2,17%.

Secara kumulatif pada Semester I-2026, konsumsi pemerintah tumbuh 18,62% dan pertumbuhan modal tetap bruto (PMTB) 6,87%. Pertumbuhan PMTB menunjukkan peningkatan aktivitas investasi fisik, termasuk pada sektor konstruksi dan properti.

Libatkan 185 Subsektor Industri

Dampak ekonomi sektor properti tidak hanya berasal dari transaksi penjualan hunian, tetapi juga dari keterkaitannya dengan berbagai industri. Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian mencatat industri properti melibatkan sedikitnya 185 subsektor industri lainnya.

Rantai pasok sektor properti dapat dikelompokkan menjadi tiga bagian. Pertama, industri hulu yang meliputi material dan konstruksi. Kelompok ini mencakup industri semen, baja, keramik, cat, kaca, serta produk berbasis kayu. Pada semester I-2026, industri pengolahan tumbuh 4,78%, didukung oleh permintaan domestik, termasuk dari aktivitas konstruksi.

Kedua, jasa keuangan meliputi perbankan dan pembiayaan. Perbankan berperan dalam penyaluran kredit pemilikan rumah (KPR) kepada konsumen dan kredit konstruksi kepada pengembang. Kinerja penjualan properti turut memengaruhi permintaan kredit. Sementara itu, tingkat non-performing loan (NPL) pada kredit konstruksi menjadi salah satu indikator kualitas pembiayaan sektor tersebut.

Ketiga, industri hilir dan jasa pendukung. Kelompok ini mencakup jasa arsitektur dan teknik sipil, notaris/PPAT, agen pemasaran properti, furnitur, perabotan rumah tangga, logistik, dan transportasi. Pengembangan kawasan transit-oriented development (TOD) juga meningkatkan kebutuhan terhadap utilitas seperti listrik, air, dan gas. 

Struktur Pasar Properti Indonesia

Struktur pasar properti berbeda menurut segmennya. Segmen kawasan skala kota (township) cenderung dikuasai oleh sejumlah pengembang besar, sedangkan segmen perumahan subsidi lebih terfragmentasi dan terdiri atas banyak pengembang berskala kecil.

Pasar properti nasional didominasi perusahaan publik dengan kapitalisasi pasar besar dan cadangan lahan yang luas. Berdasarkan data kapitalisasi pasar Bursa Efek Indonesia (BEI), lima emiten terbesar adalah sebagai berikut:

Pengembang besar memiliki beberapa keunggulan, antara lain kapasitas kas yang kuat dan sumber pendapatan yang beragam. Pendapatan berulang (recurring income) dari aset komersial dapat mengurangi ketergantungan pada penjualan properti primer dan membantu menjaga kinerja ketika pasar mengalami perlambatan.

Industri properti memiliki hambatan masuk yang relatif tinggi. Terdapat beberapa faktor yang menyebabkan hal tersebut. Pertama, kebutuhan modal yang besar. Akuisisi lahan membutuhkan modal ekuitas dalam jumlah besar pada tahap awal. Pengembang baru juga memiliki akses pendanaan yang lebih terbatas dibandingkan perusahaan publik yang dapat menerbitkan obligasi atau melakukan rights issue.

Kedua, kompleksitas perizinan. Ketidakpastian rencana detail tata ruang (RDTR) dan proses penerbitan persetujuan bangunan gedung (PBG) dapat memperpanjang waktu realisasi proyek. Kondisi ini meningkatkan biaya pra-operasional.

Ketiga, beban fiskal sebelum penjualan. Sebelum menghasilkan arus kas positif, pengembang menghadapi kewajiban pajak penghasilan (PPh) final serta pajak pertambahan nilai (PPN) atas material bangunan. Pajak masukan yang belum dapat dikreditkan atau direstitusi secara cepat dapat menambah tekanan terhadap arus kas.

Keempat, kepercayaan perbankan dan konsumen. Bank cenderung lebih selektif dalam menyalurkan kredit konstruksi kepada pengembang baru. Konsumen juga mempertimbangkan rekam jejak pengembang ketika membeli properti.

Meski demikian, pasar properti masih memiliki ruang pertumbuhan, terutama karena tingginya kebutuhan hunian. Data Kementerian Perumahan dan Kawasan Permukiman (PKP) dan BPS pada 2025 menunjukkan backlog (selisih kebutuhan rumah dengan ketersediaan rumah layak huni) mencapai sekitar 15 juta unit, meningkat dari 9,9 juta unit berdasarkan Susenas 2023. Selain itu, terdapat sekitar 26 juta rumah tidak layak huni (RTLH) yang membutuhkan perbaikan atau penggantian.

Peluang bagi pengembang baru lebih terbuka jika mereka memilih segmen yang tidak berhadapan langsung dengan pengembang besar di kawasan premium. Pengembang dapat berpartisipasi dalam program 3 juta rumah untuk masyarakat berpenghasilan rendah (MBR)  dengan memanfaatkan fasilitas KPR FLPP (fasilitas likuiditas pembiayaan perumahan) yang menawarkan skema pembiayaan dengan bunga rendah. Segmen ini memiliki kebutuhan hunian yang tinggi dan didukung oleh kebijakan subsidi pemerintah.

Selain itu, pengembang dapat membangun hunian vertikal berskala kecil di sekitar simpul transportasi massal (infill development dan mikro-TOD), terutama di kota-kota satelit. Model ini memungkinkan pemanfaatan lahan yang belum optimal sekaligus menyasar konsumen yang membutuhkan akses transportasi publik.

Tantangan Struktural Sektor Properti

Persoalan terkait properti tidak dapat diselesaikan hanya melalui insentif jangka pendek seperti PPN DTP. Terdapat beberapa persoalan utama yang perlu ditangani melalui kebijakan struktural.

1. Beban Pajak Berlapis

Industri properti menghadapi berbagai beban pajak dan pungutan, antara lain PPN sebesar 11% hingga 12%, BPHTB hingga 5%, PPh Final 2,5%, retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), serta pungutan daerah lainnya. Akumulasi biaya tersebut dapat meningkatkan total biaya transaksi hingga sekitar 18% hingga 20% dari nilai aset dan mengurangi efisiensi investasi.

Pemerintah perlu menyusun harmonisasi fiskal sektor properti yang melibatkan pemerintah pusat dan daerah. Salah satu langkahnya adalah mendorong standarisasi insentif BPHTB untuk rumah pertama secara nasional.

Untuk mengompensasi potensi penurunan pendapatan asli daerah (PAD), pemerintah pusat dapat memberikan tambahan dana alokasi umum (DAU) atau insentif dana bagi hasil (DBH) kepada pemerintah daerah yang berhasil meningkatkan pembangunan dan penyerapan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah (MBR).

2. Ketidakpastian Tata Ruang dan Perizinan

Pengembang skala besar melakukan akuisisi lahan dengan horizon investasi 5–15 tahun. Perubahan regulasi daerah, tumpang tindih peta kehutanan, dan perubahan RDTR dapat mengubah peruntukan lahan dan memengaruhi nilai investasi.

Pemerintah perlu memperkuat integrasi dan kepastian data tata ruang. Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN) perlu memberikan kepastian hukum atas perizinan yang telah diterbitkan.

Jika pengembang telah memperoleh izin dan peruntukan lahan sebelum perubahan RDTR, perubahan tata ruang selanjutnya perlu memiliki ketentuan transisi yang jelas agar tidak merugikan hak yang telah diperoleh secara sah.

Digitalisasi layanan online single submission (OSS), persetujuan lingkungan, dan PBG juga perlu disertai standar waktu pelayanan (service level agreement/SLA) yang jelas. Pemerintah daerah harus memiliki mekanisme pengawasan dan akuntabilitas jika proses perizinan melampaui batas waktu yang ditetapkan.

3. Pembiayaan MBR yang Terbatas

Segmen MBR menghadapi keterbatasan pembiayaan, terutama karena ketergantungan pada anggaran negara dan terbatasnya kuota fasilitas pembiayaan. Pada 2026, hingga Juli 2026, kuota FLPP yang terealisasikan sekitar 102.900 unit dari usulan 350.000 unit.

Kondisi tersebut menjadi tantangan bagi pencapaian target pembangunan hingga 3 juta rumah per tahun. Pemerintah perlu memperluas sumber pembiayaan perumahan dan mengurangi ketergantungan pada APBN. BP Tapera perlu dioptimalkan sebagai sumber pembiayaan jangka panjang.

Bank Indonesia juga dapat memperkuat insentif makroprudensial bagi bank yang meningkatkan penyaluran kredit kepada MBR. Salah satu opsi adalah memberikan relaksasi giro wajib minimum (GWM) secara proporsional terhadap penyaluran kredit perumahan MBR.

Selain itu, pemerintah perlu memperkuat pasar pembiayaan sekunder perumahan agar bank dapat melakukan sekuritisasi portofolio KPR MBR. Langkah ini dapat meningkatkan likuiditas perbankan dan memperluas kapasitas penyaluran kredit.

4. Risiko Pajak atas Pinjaman Afiliasi

Industri properti membutuhkan belanja modal yang besar sejak tahap awal. Akuisisi lahan, pematangan kawasan, pembangunan infrastruktur, dan konstruksi membutuhkan arus kas keluar sebelum pengembang menerima pendapatan dari penjualan. Sementara itu, pencairan dana dari konsumen melalui pra-penjualan mengikuti ketentuan mengenai progres pembangunan.

Kondisi tersebut membuat pengembang, terutama yang menggunakan special purpose vehicle (SPV) untuk proyek tertentu, bergantung pada pembiayaan utang. Selain pinjaman perbankan, SPV juga dapat memperoleh pendanaan dari pemegang saham (shareholder loan) atau perusahaan induk (holding company) untuk menutup kebutuhan kas.

Pembiayaan melalui bank memiliki keuntungan dari sisi pemotongan pajak karena pembayaran bunga kepada bank bukan merupakan objek PPh Pasal 23. Namun, pinjaman konstruksi umumnya memiliki suku bunga tinggi, membutuhkan agunan, dan pencairannya kurang fleksibel. Karena itu, pendanaan dari pihak afiliasi menjadi salah satu alternatif bagi SPV properti.

Risiko pajak muncul ketika SPV membayar bunga kepada pihak afiliasi. Jika pemberi pinjaman merupakan perusahaan domestik, SPV wajib memotong PPh Pasal 23 sebesar 15% dari jumlah bruto bunga. Jika pemberi pinjaman berada di luar negeri, pembayaran bunga dikenai PPh Pasal 26 sebesar 20% atau tarif berdasarkan Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B), sepanjang persyaratan administrasi domisili terpenuhi.

Untuk menghindari tambahan beban kas akibat pembayaran bunga dan pajak, grup perusahaan dapat menyusun pinjaman tanpa bunga (interest-free loan). Namun, pinjaman tanpa bunga antara pihak yang memiliki hubungan istimewa tetap dapat diuji oleh Direktorat Jenderal Pajak (DJP) berdasarkan Prinsip Kewajaran dan Kelaziman Usaha (PKKU atau Arm's Length Principle).

Pembatalan perlakuan pinjaman tanpa bunga dapat menimbulkan persoalan lain. Jika DJP menetapkan deemed interest dan mengenakan PPh Pasal 23, bunga tersebut juga dapat dipersoalkan sebagai biaya pada tingkat PPh Badan.

Perusahaan properti umumnya memiliki tingkat utang yang tinggi. Jika rasio utang terhadap modal (debt to equity ratio/DER) melebihi batas yang ditetapkan, biaya bunga dapat menjadi biaya yang tidak dapat dikurangkan dari penghasilan kena pajak. Kondisi ini dapat menimbulkan persoalan ketika DJP pada saat yang sama menggunakan bunga yang sama sebagai dasar pengenaan PPh Pasal 23.

Kerangka Kebijakan Perpajakan

Kebijakan perpajakan menjadi salah satu instrumen pemerintah untuk memengaruhi permintaan dan pasokan properti. Efektivitas setiap kebijakan berbeda, tergantung pada desain dan pelaksanaannya.

1. Insentif PPN Ditanggung Pemerintah (PPN DTP)

Untuk menjaga daya beli dan mendorong pasar perumahan, pemerintah memperpanjang insentif pajak pertambahan nilai ditanggung pemerintah (PPN DTP) melalui Peraturan Menteri Keuangan (PMK) Nomor 90 Tahun 2025 untuk tahun anggaran 2026.

Berdasarkan Laporan Keuangan Direktorat Jenderal Pajak (DJP) Tahun Anggaran 2025 (Audited), anggaran insentif PPN DTP sektor perumahan ditetapkan sebesar Rp 4,42 triliun. Realisasinya mencapai Rp 3,80 triliun, sehingga terdapat sisa anggaran sekitar Rp 618,3 miliar. Dengan demikian, tingkat serapan anggaran mencapai 86,02%.

Untuk 2026, Kementerian Keuangan mengalokasikan Rp 3,4 triliun untuk program PPN DTP rumah komersial. Anggaran tersebut ditargetkan untuk mendukung penyerapan sekitar 40.000 unit rumah komersial, baik rumah tapak maupun rumah susun. Target ini lebih tinggi dibandingkan proyeksi tahun sebelumnya yang mencapai sekitar 30.000 unit.

Namun, pelaksanaan insentif ini masih menghadapi sejumlah kendala administratif dan teknis. Selain kondisi pasar di sejumlah subsektor, seperti apartemen di Jabodetabek, persoalan juga berasal dari persyaratan administratif dan proses validasi perpajakan.

Melalui PMK 90/2025, pemerintah menanggung 100% PPN terutang atas bagian dasar pengenaan pajak (DPP) sampai dengan Rp 2 miliar. Fasilitas ini ditujukan kepada konsumen akhir dan memiliki sejumlah persyaratan. PPN DTP hanya berlaku untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual maksimal Rp 5 miliar. Transaksi dengan harga di atas batas tersebut tidak mendapatkan fasilitas PPN DTP.

Properti yang memenuhi syarat harus merupakan unit baru, siap huni, diserahkan untuk pertama kalinya oleh pengusaha kena pajak (PKP) penjual atau pengembang, dan belum pernah dipindahtangankan.

Dari sisi penerima fasilitas, PPN DTP diberikan berdasarkan nomor induk kependudukan (NIK) atau nomor pokok wajib pajak (NPWP). Setiap orang pribadi hanya dapat menggunakan fasilitas untuk satu unit properti. Pasangan suami istri dapat memanfaatkan fasilitas secara terpisah, masing-masing untuk satu unit, sepanjang menggunakan NIK berbeda dan memenuhi seluruh persyaratan. 

Persyaratan PPN DTP tidak berhenti pada pembayaran uang muka. Transaksi harus dibuktikan melalui akta jual beli (AJB) atau perjanjian pengikatan jual beli (PPJB) lunas yang dibuat di hadapan notaris. Pembeli juga harus menerima penyerahan fisik properti yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST). Untuk tahun anggaran 2026, BAST harus ditandatangani antara 1 Januari dan 31 Desember 2026.

Setelah BAST diterbitkan, PKP pengembang harus menerbitkan faktur pajak sesuai ketentuan. Penggunaan Sistem Inti Administrasi Perpajakan (Coretax) juga mengharuskan pengembang menggunakan kode transaksi dan informasi fasilitas yang sesuai.

Salah satu persoalan dalam pelaksanaan PPN DTP adalah proses validasi setelah penyerahan unit. Setiap rumah atau apartemen yang diserahterimakan harus memiliki kode identitas rumah (KIR). Kode tersebut diperoleh melalui aplikasi Sistem Informasi Kumpulan Pengembang (Sikumbang).

BAST yang telah ditandatangani pembeli harus diunggah oleh pengembang ke Sikumbang paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah bulan terjadinya serah terima. Dokumen tersebut harus memuat informasi seperti nama dan NPWP penjual, NPWP atau NIK pembeli, tanggal serah terima, serta pernyataan bermeterai.

Dalam praktiknya, proses ini dapat terkendala keterlambatan pengunggahan dokumen, gangguan sistem, atau ketidaksesuaian data identitas pembeli. Jika BAST tidak tervalidasi atau tidak didaftarkan sesuai ketentuan, kepala Kantor Pelayanan Pajak (KPP) dapat membatalkan fasilitas PPN DTP.

Risiko tersebut dapat berujung pada beban pajak bagi pembeli. Jika fasilitas dibatalkan, DJP dapat menagih PPN terutang kepada pembeli sebagai konsumen akhir. Kondisi ini menimbulkan persoalan kepastian hukum bagi konsumen. Pembeli yang telah memenuhi kewajiban pembayaran dan menerima unit dapat kehilangan fasilitas pajak akibat kesalahan administratif yang berada di luar kendalinya, misalnya keterlambatan pengembang mengunggah BAST ke Sikumbang.

Dampak PPN DTP juga berbeda antara rumah tapak dan apartemen. Pada segmen rumah tapak, insentif dapat membantu menjaga penjualan karena sesuai dengan permintaan konsumen akhir. Sebaliknya, pasar apartemen di Jakarta menghadapi persoalan oversupply. Penjualan apartemen telah menurun sejak 2019, bahkan sebelum pandemi. Perluasan PPN DTP ke apartemen belum memberikan dampak signifikan terhadap penjualan.

Salah satu penyebabnya adalah tingginya pasokan akibat pembelian oleh investor pada periode sebelumnya. Sebagian investor kini menjual kembali unit mereka di pasar sekunder. Sementara itu, PMK 90/2025 membatasi PPN DTP pada properti baru yang diserahkan untuk pertama kalinya oleh PKP pengembang. Akibatnya, fasilitas tersebut tidak menyasar sebagian pasokan apartemen di pasar sekunder.

2. Penerapan UU HPP PPN 12%

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP) menetapkan kenaikan tarif PPN dari 11% menjadi 12% paling lambat 1 Januari 2025.

PMK Nomor 131/PMK.03/2024 mengatur mekanisme penyesuaian dengan menggunakan dasar pengenaan pajak (DPP) sebesar 11/12 dari nilai transaksi untuk barang tertentu sehingga tarif efektifnya tetap setara 11%. Meski demikian, perubahan tarif PPN tetap memengaruhi sentimen pasar.

Kenaikan PPN dapat meningkatkan biaya transaksi dan biaya produksi properti. Konsumen yang membeli properti di luar skema PPN DTP berpotensi menghadapi harga akhir yang lebih tinggi.

Bagi pengembang, kenaikan PPN atas material konstruksi seperti semen, baja, dan aspal meningkatkan pajak masukan. Ketika daya beli melemah, pengembang tidak selalu dapat meneruskan seluruh kenaikan biaya kepada konsumen. Dampaknya dapat berupa penurunan margin keuntungan.

Dari sisi regional, tarif PPN Indonesia sebesar 12% termasuk yang tertinggi di ASEAN, setara dengan Filipina. Sebagai pembanding, Singapura menerapkan GST (goods and services tax) sebesar 9%, Thailand 7%, sedangkan Vietnam dan Kamboja menerapkan tarif 10%.

3. Desentralisasi BPHTB Berdasarkan UU HKPD

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (BPHTB) diatur melalui Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).

UU HKPD menetapkan tarif BPHTB paling tinggi sebesar 5% dan nilai perolehan objek pajak tidak kena pajak (NPOPTKP) paling sedikit Rp 80 juta untuk perolehan hak pertama. Ketentuan ini meningkatkan batas NPOPTKP dari sebelumnya Rp 60 juta.

BPHTB merupakan pajak daerah yang menjadi salah satu sumber pendapatan asli daerah (PAD) bagi pemerintah kabupaten dan kota. Ketergantungan terhadap penerimaan ini membuat sebagian pemerintah daerah enggan menurunkan tarif BPHTB untuk mendorong sektor perumahan.

Beberapa daerah telah menerapkan kebijakan pembebasan BPHTB untuk rumah pertama. Pemerintah Provinsi Jakarta, misalnya, melalui Pergub Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 memberikan pembebasan BPHTB sebesar 100% untuk hunian pertama dengan nilai perolehan objek pajak (NPOP) hingga Rp 2 miliar. Pemerintah Kota Pekanbaru juga memberikan pembebasan BPHTB untuk pendaftaran hak pertama dan peningkatan status menjadi sertifikat hak milik (SHM).

Perbedaan kebijakan antarwilayah menyebabkan beban pajak pembelian properti tidak seragam. Di sejumlah wilayah penyangga seperti Bodetabek, tarif BPHTB hingga 5% tetap menjadi salah satu komponen biaya akuisisi properti.

Pemerintah pusat kemudian menghapus BPHTB dan retribusi persetujuan bangunan gedung (PBG) bagi MBR. Kebijakan tersebut merupakan arahan Presiden dan dituangkan dalam Surat Keputusan Bersama (SKB) Tiga Menteri yang ditandatangani Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Maruarar Sirait, Menteri Dalam Negeri Tito Karnavian, dan Menteri Pekerjaan Umum Dody Hanggodo.

Kebijakan ini mengacu pada Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD), yang memberikan kewenangan kepada kepala daerah untuk memberikan insentif fiskal atas pajak daerah.

SKB tersebut menetapkan tiga ketentuan utama, yakni tarif BPHTB untuk MBR menjadi 0%, retribusi PBG dibebaskan, dan waktu pemrosesan PBG dipersingkat dari maksimal 45 hari menjadi paling lama 10 hari kerja. Di sejumlah wilayah percontohan, seperti Tangerang, proses tersebut bahkan dapat diselesaikan dalam hitungan jam.

Pada awal pelaksanaannya, kebijakan ini mendapat perhatian karena berpotensi mengurangi pendapatan asli daerah. Namun, Menteri Dalam Negeri menyatakan dampaknya relatif kecil. Di Kota Tangerang, misalnya, pengurangan PAD tercatat sekitar Rp 9,9 miliar dari total PAD sebesar Rp 2,9 triliun.

4. PPh Final atas Pengalihan Hak

Berdasarkan PP Nomor 34 Tahun 2016, penjual properti dikenakan PPh Final Pasal 4 ayat (2) sebesar 2,5% dari nilai transaksi bruto. Untuk rumah sederhana dan rumah sangat sederhana bagi masyarakat berpenghasilan rendah, tarifnya sebesar 1%.

PPh Final dihitung berdasarkan nilai transaksi bruto dan harus dibayarkan saat pengalihan hak. Kewajiban tersebut tetap berlaku meskipun pengembang belum memperoleh keuntungan bersih atau bahkan mengalami kerugian.

Kondisi ini dapat menekan arus kas pengembang, terutama pemain baru yang memiliki modal kerja terbatas. Beban pajak muncul sebelum pengembang sepenuhnya merealisasikan keuntungan dari proyek yang dijalankan.

5. Syarat Pinjaman Tanpa Bunga

Pasal 12 Peraturan Pemerintah Nomor 94 Tahun 2010 mengatur pengecualian atas pengenaan bunga pada pinjaman tanpa bunga antara pihak tertentu. Pengecualian tersebut berlaku apabila seluruh persyaratan dipenuhi. Jika tidak, DJP dapat menetapkan bunga yang dianggap wajar (deemed interest) dan mengenakan PPh Pasal 23 atas bunga tersebut.

Terdapat empat persyaratan utama. Pertama, dana harus berasal dari pemegang saham sendiri. Dana yang dipinjamkan harus berasal dari sumber dana milik pemegang saham, bukan dari pinjaman pihak lain. Jika perusahaan induk memperoleh pinjaman dari bank kemudian meneruskannya kepada anak perusahaan tanpa bunga, skema tersebut dapat dipersoalkan oleh DJP.

Kedua, seluruh modal yang wajib disetor harus sudah disetor. Pemegang saham tidak dapat memberikan pinjaman kepada perusahaan sementara kewajiban penyetoran modalnya sendiri belum dipenuhi.

Ketiga, pemberi pinjaman tidak sedang mengalami kerugian. Kondisi pemberi pinjaman perlu menunjukkan kemampuan untuk memberikan pinjaman tanpa bunga. Jika perusahaan mengalami kerugian tetapi tetap memberikan pinjaman tanpa imbal hasil, transaksi tersebut dapat dipertanyakan dari sisi kewajaran.

Keempat, penerima pinjaman sedang mengalami kesulitan keuangan. Perusahaan penerima harus dapat menunjukkan bahwa pinjaman diperlukan untuk mempertahankan kelangsungan usaha. Kondisi ini dapat terjadi pada SPV properti yang masih berada pada tahap awal proyek dan belum menghasilkan pendapatan. Namun, ketika proyek mulai menghasilkan arus kas yang memadai, dasar untuk mempertahankan pinjaman tanpa bunga perlu dievaluasi kembali.

Rekomendasi untuk Sektor Properti

Kebijakan perpajakan sektor properti perlu diarahkan pada kepastian jangka panjang, bukan hanya insentif yang bersifat sementara. Beberapa rekomendasi yang dapat dipertimbangkan adalah sebagai berikut.

1. Standarisasi Pembebasan BPHTB untuk Rumah Pertama

Pemerintah perlu menjadikan BPHTB sebagai bagian dari kebijakan peningkatan akses kepemilikan rumah, bukan hanya sebagai sumber penerimaan daerah.

Salah satu opsi adalah memberikan pembebasan BPHTB sebesar 100% untuk pembelian rumah pertama, baik rumah tapak maupun rumah susun, dengan nilai hingga Rp 2 miliar. Kebijakan tersebut perlu diterapkan secara seragam di seluruh Indonesia.

Potensi penurunan PAD dapat dikompensasi melalui mekanisme transfer fiskal kepada daerah atau sumber penerimaan alternatif, seperti pengenaan pajak atas lahan terlantar.

2. Penurunan PPh Final atas Pengalihan Properti

Tarif PPh Final sebesar 2,5% dari nilai transaksi dapat menekan arus kas pengembang karena pajak dihitung berdasarkan nilai transaksi bruto.

Pemerintah dapat mempertimbangkan penurunan tarif menjadi 1% untuk transaksi perumahan dengan nilai hingga batas tertentu, misalnya Rp 3 miliar. Kebijakan ini dapat mengurangi tekanan arus kas pengembang sekaligus mendorong transaksi di pasar properti sekunder.

3. Penyederhanaan Proses Administrasi PPN DTP

PPN DTP menjadi instrumen yang perlu dilanjutkan untuk mendorong permintaan rumah dan aktivitas sektor properti. Namun, efektivitasnya tidak hanya ditentukan oleh besaran anggaran, tetapi juga oleh desain administrasi dan kesesuaian insentif dengan kondisi pasar.

Pertama, integrasi Coretax dan Sikumbang. Pendaftaran BAST secara manual di Sikumbang perlu dikurangi melalui integrasi dengan Coretax. Ketika pengembang menerbitkan faktur pajak dengan kode transaksi yang sesuai dan memasukkan kode identitas rumah, sistem dapat melakukan validasi secara otomatis terhadap data Sikumbang. Dengan demikian, status fasilitas dapat diverifikasi saat faktur pajak diterbitkan tanpa menunggu pengunggahan dokumen secara manual.

Kedua, beban administratif pengembang. Kegagalan administratif, seperti keterlambatan pendaftaran BAST, seharusnya tidak langsung menghilangkan hak PPN DTP konsumen yang telah memenuhi kewajibannya. Jika kesalahan berasal dari pengembang, sanksi administratif sebaiknya dikenakan kepada PKP pengembang. Ketentuan ini dapat memberikan perlindungan lebih baik bagi konsumen sekaligus mendorong pengembang memenuhi kewajiban administrasinya.

Ketiga, penyesuaian batas waktu BAST. Batas waktu BAST yang mengikuti tahun anggaran dapat berbenturan dengan siklus pembangunan. Proyek yang mengalami keterlambatan dapat mendorong pengembang melakukan serah terima sebelum unit benar-benar siap. Pemerintah dapat mempertimbangkan masa tenggang tiga hingga enam bulan pada awal tahun berikutnya untuk penyelesaian BAST, sepanjang pembayaran telah dilunasi pada tahun berlakunya insentif dan persyaratan lainnya terpenuhi.

Keempat, insentif terbatas untuk apartemen di pasar sekunder. Untuk mengatasi oversupply apartemen di Jabodetabek, pemerintah dapat mempertimbangkan insentif terbatas bagi unit ready stock di pasar sekunder yang belum pernah dihuni, termasuk unit yang sebelumnya dimiliki investor. Perluasan ini dapat diterapkan secara selektif berdasarkan kondisi pasar dan karakteristik wilayah agar tetap sesuai dengan sasaran PPN DTP.

4. Penerapan DPP Nilai Lain untuk PPN Properti

Pemerintah dapat mempertimbangkan penggunaan dasar pengenaan pajak (DPP) nilai lain untuk rumah tapak dan rumah susun kelas menengah.

Salah satu opsi adalah menetapkan DPP sebesar 50% dari harga jual. Dengan tarif PPN 12%, tarif efektif yang dibayar konsumen menjadi 6%.

Skema permanen seperti ini dapat memberikan kepastian bagi industri dan konsumen dibandingkan PPN DTP yang bersifat sementara serta memiliki persyaratan administratif tertentu.

5. Penghapusan Pajak Berganda pada DIRE

Real Estate Investment Trusts (REITs) atau Dana Investasi Real Estat (DIRE) dapat menjadi alternatif pembiayaan bagi pengembang, terutama perusahaan berskala menengah yang ingin mengurangi ketergantungan pada kredit perbankan.

Salah satu hambatan DIRE di Indonesia adalah pengenaan BPHTB dan PPN ketika aset tanah atau bangunan dialihkan ke perusahaan tujuan khusus (special purpose company/SPC).

Pemerintah dapat mempertimbangkan pembebasan pajak atas pengalihan aset ke wadah KIK-DIRE apabila transaksi tersebut merupakan restrukturisasi investasi dan bukan penjualan komersial.

Penghapusan pajak pada tahap pengalihan aset dapat meningkatkan daya saing DIRE Indonesia dan memperluas akses sektor properti terhadap investasi pasar modal.

6. Strategi Pengurangan Eksposur PPh 23

Untuk mengurangi risiko pajak atas pendanaan afiliasi, beberapa langkah dapat dipertimbangkan perusahaan properti. Pertama, menggunakan setoran modal. Hal ini menjadi cara paling sederhana untuk menghindari risiko PPh Pasal 23 atas bunga. Dengan menggunakan instrumen ekuitas, bukan utang, dana dapat dicatat sebagai tambahan modal melalui persetujuan RUPS dan perubahan akta. Karena tidak terdapat pembayaran bunga, transaksi tersebut tidak menimbulkan kewajiban PPh Pasal 23 atas bunga.

Kedua, mendokumentasikan kondisi keuangan. Jika pinjaman tanpa bunga tetap digunakan, perusahaan perlu mendokumentasikan pemenuhan seluruh persyaratan Pasal 12 PP 94/2010. Dokumen harus menunjukkan sumber dana pemegang saham, pemenuhan kewajiban modal, kondisi keuangan pemberi pinjaman, serta kebutuhan dana penerima pinjaman. Untuk SPV properti, proyeksi arus kas dan laporan keuangan dapat digunakan untuk menunjukkan kebutuhan pendanaan dan kondisi keuangan pada saat pinjaman diberikan.

Ketiga, menetapkan bunga berdasarkan prinsip kewajaran. Jika persyaratan pinjaman tanpa bunga sulit dipenuhi, perusahaan sebaiknya mempertimbangkan penetapan suku bunga berdasarkan prinsip kewajaran dan kelaziman usaha. Penetapan tersebut perlu didukung analisis pembanding dan dokumentasi penentuan harga transfer (TP Doc) sesuai dengan PMK Nomor 172 Tahun 2023.

Dalam kondisi tersebut, menetapkan bunga pada tingkat yang rendah tetapi dapat dipertanggungjawabkan berdasarkan data pasar dapat menjadi pilihan yang lebih aman daripada mempertahankan bunga 0% tanpa dasar yang memadai. Dengan demikian, perusahaan dapat mengurangi risiko koreksi deemed interest, PPh Pasal 23, dan sanksi pajak.

Pemerintah juga dapat mempertimbangkan penurunan tarif PPh Pasal 23 sektor properti dari 15% menjadi 2% agar sejalan dengan beban pajak sektor jasa. Tarif 15% berpotensi membebani arus kas dan menghambat perputaran modal usaha. Penurunan tarif dapat mengurangi biaya modal dan mendukung ekspansi proyek pembangunan serta industri pendukungnya.

Alternatif lainnya, pemerintah dapat mempertimbangkan penerapan tarif PPh Pasal 23 progresif berdasarkan nilai transaksi. Tarif dimulai dari tingkat yang lebih rendah dan meningkat sesuai skala proyek. Skema ini dapat memberikan beban pajak yang lebih proporsional bagi pelaku usaha dengan tetap mempertimbangkan penerimaan negara.

Kesimpulan

Reformasi perpajakan sektor properti perlu diarahkan pada penurunan biaya transaksi, kepastian tata ruang dan perizinan, serta perluasan pembiayaan perumahan. Insentif yang bersifat permanen dan terukur akan memberikan kepastian lebih besar dibandingkan stimulus jangka pendek.

Kebijakan tersebut juga perlu dirancang agar peningkatan akses kepemilikan rumah berjalan seiring dengan perluasan basis ekonomi dan tetap menjaga penerimaan negara.

Referensi Hukum

• Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).  
• Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).  
• Peraturan Pemerintah Nomor 94 Tahun 2010 tentang Penghitungan Penghasilan Kena Pajak dan Pelunasan Pajak Penghasilan dalam Tahun Berjalan.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan beserta Perubahannya.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 172 Tahun 2023 tentang Penerapan Prinsip Kewajaran dan Kelaziman Usaha dalam Transaksi yang Dipengaruhi Hubungan Istimewa.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 131/PMK.03/2024 tentang Perlakuan Pajak Pertambahan Nilai atas Impor Barang Kena Pajak, Penyerahan Barang Kena Pajak, Penyerahan Jasa Kena Pajak, Pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari Luar Daerah Pabean di Dalam Daerah Pabean, dan Pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari Luar Daerah Pabean di Dalam Daerah Pabean.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 13 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 60 Tahun 2025 tentang Insentif Tambahan Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2025.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 90 Tahun 2025 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Penyerahan Rumah Tapak dan Satuan Rumah Susun yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2026.
• Peraturan Gubernur Daerah Khusus Ibukota Jakarta Nomor 23 Tahun 2023 tentang Pembebasan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan Terhadap Perolehan Hak Pertama Kali dengan Nilai Perolehan Objek Pajak Sampai dengan Nilai Tertentu.
• Keputusan Bersama Menteri Dalam Negeri, Menteri Pekerjaan Umum, dan Menteri Perumahan dan Kawasan Permukiman Nomor 600.10-4849 Tahun 2024, Nomor 3015/KPTS/M/2024, Nomor 141/KPTS/M/2024 tentang Dukungan Bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah dalam Pelaksanaan Program Tiga Juta Rumah Melalui Implementasi Pembebasan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB), Pembebasan Retribusi Persetujuan Bangunan Gedung (PBG), serta Percepatan Penerbitan Persetujuan Bangunan Gedung.

Baca Juga:

Ketentuan Teknis Pemotongan PPh Pasal 21
Restitusi Adalah Hak Wajib Pajak, Bukan Hadiah
PPh Pasal 26: Pajak atas Wajib Pajak Luar Negeri dan Penghasilan dari Indonesia