Pajak Kos dan Kontrakan: Aturan dan Kewajibannya

Bisnis persewaan hunian, baik kos maupun kontrakan, terus berkembang seiring mobilitas penduduk, urbanisasi, serta bertambahnya mahasiswa dan pekerja yang tinggal di luar daerah asal. Berdasarkan data POI Data Platform (2026), hingga April 2026 terdapat 41.306 unit kos aktif di Indonesia.

Besarnya pasar juga terlihat dari jumlah mahasiswa. Data Pangkalan Data Pendidikan Tinggi (PDDikti) semester ganjil tahun akademik 2024/2025 mencatat 7.369.009 mahasiswa aktif di Indonesia. Di Surabaya, Pemerintah Kota Surabaya mencatat sekitar 6.000 unit kos dengan 41.726 penghuni nonpermanen yang terdaftar dalam sistem kependudukan hingga September 2025.

Besarnya aktivitas persewaan hunian kembali menjadi perhatian otoritas fiskal. Dalam forum Konsultasi Publik Rancangan Undang-Undang APBN 2027 pada awal Agustus 2026, Direktur Penyusunan APBN Direktorat Jenderal Anggaran Kementerian Keuangan, Rofyanto Kurniawan, menyebut rumah yang dimiliki lebih dari satu dan tidak seluruhnya ditempati pemilik sebagai salah satu potensi perluasan basis penerimaan negara.

Bukan Pajak Baru

Pernyataan tersebut memunculkan kekhawatiran mengenai kemungkinan kenaikan pajak dan tarif sewa. Namun, pemerintah menegaskan bahwa pajak atas penghasilan dari sewa rumah bukan kebijakan baru. Menteri Keuangan Purbaya Yudhi Sadewa menegaskan penghasilan dari sewa rumah pada dasarnya sudah dikenai pajak sesuai ketentuan yang berlaku.

"Ini bukan pajak baru, jadi business as usual saja, biasa saja," ujar Purbaya di Kantor Kementerian Keuangan pada 12 Agustus 2026.

Menurutnya, Direktorat Jenderal Pajak (DJP) tidak mendapat instruksi untuk secara khusus mengejar pemilik kontrakan.

"Kalau ada income, ya normalnya ada pajak. Cuma kalau kita akan ngejar-ngejar kontrakan, tidak ada perintah seperti itu," katanya.

DJP juga menyatakan pengawasan kepatuhan tetap dilakukan berdasarkan profil risiko setiap wajib pajak. Tidak ada program pengawasan khusus yang secara spesifik menyasar pemilik rumah kontrakan.

Dasar Hukum Pajak atas Sewa

Pajak atas penghasilan dari persewaan properti memiliki dasar hukum dalam beberapa peraturan. Ketentuan utamanya terdapat dalam Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana terakhir diubah melalui Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan (UU HPP).

Ketentuan tersebut diatur lebih lanjut dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan (PP 34/2017), yang berlaku sejak 2 Januari 2018.

Sementara itu, ketentuan pajak pertambahan nilai (PPN) mengacu pada Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang PPN sebagaimana diubah dengan UU HPP. Adapun pajak daerah diatur dalam Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah (UU HKPD).

Meski sama-sama merupakan bisnis persewaan hunian, kos dan kontrakan tidak selalu memperoleh perlakuan pajak pusat yang sama.

Dalam artikel yang dipublikasikan DJP pada 11 Agustus 2026, disebutkan Pasal 2 ayat (3) PP 34/2017 mengecualikan penghasilan dari jasa pelayanan penginapan beserta akomodasinya dari PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan.

Penjelasan ketentuan tersebut menyebut jasa pelayanan penginapan mencakup kamar, asrama mahasiswa atau pelajar, asrama atau pondok pekerja, serta rumah kos.

DJP memberikan ilustrasi perbedaan antara kos dan kontrakan. Rumah kos digambarkan sebagai satu rumah yang dibagi menjadi beberapa kamar, dengan kamar mandi dan dapur yang dapat digunakan bersama. Sementara itu, kontrakan digambarkan sebagai bangunan dengan beberapa unit mandiri yang memiliki akses masuk, kamar mandi, dapur, dan meteran listrik masing-masing serta disewakan secara eksklusif berdasarkan perjanjian jangka panjang.

Klasifikasi tersebut tidak hanya ditentukan oleh nama yang digunakan pemilik atau cara pembayaran. Kondisi sebenarnya dan pola transaksi secara keseluruhan menjadi pertimbangan dalam menentukan perlakuan pajaknya.

PPh Final Kontrakan 10%

Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dikenai PPh final berdasarkan Pasal 2 ayat (1) juncto Pasal 4 ayat (1) PP 34/2017. Tarifnya sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan.

Jumlah bruto sebagai dasar pengenaan pajak mencakup seluruh pembayaran atau utang yang berkaitan dengan tanah dan/atau bangunan yang disewa. Komponen tersebut termasuk biaya perawatan, pemeliharaan, keamanan, layanan, dan fasilitas lainnya, baik dicantumkan secara terpisah maupun digabungkan dalam perjanjian sewa.

Karena bersifat final, biaya yang dikeluarkan pemilik untuk memperoleh penghasilan sewa tidak dapat dikurangkan dari dasar pengenaan pajak.

Pemilik kontrakan juga tidak dapat menggunakan fasilitas pembebasan PPh bagi wajib pajak orang pribadi dengan peredaran bruto usaha sampai dengan Rp 500 juta. Fasilitas tersebut tidak berlaku untuk penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan.

Tata Cara Pemotongan dan Penyetoran PPh

Tata cara pembayaran PPh final atas kontrakan bergantung pada status penyewa. Jika penyewa merupakan pemotong pajak, seperti badan pemerintah atau wajib pajak badan dalam negeri, penyewa memotong PPh final dan memberikan bukti potong kepada pemilik. Selanjutnya, penyewa menyetorkan pajak tersebut sesuai ketentuan.

Jika penyewa merupakan orang pribadi yang tidak ditunjuk sebagai pemotong pajak, pemilik wajib menyetor sendiri PPh final yang terutang.

Sebagai contoh, rumah disewakan kepada orang pribadi selama satu tahun dengan nilai sewa Rp 24 juta. PPh final yang terutang sebesar 10% × Rp 24 juta, yaitu Rp 2,4 juta. Karena penyewa bukan pemotong pajak, pemilik wajib menyetorkan PPh tersebut.

Bagi pemilik yang menyetor sendiri, pembayaran dilakukan melalui Surat Setoran Pajak atau kode billing elektronik paling lambat tanggal 15 bulan berikutnya setelah masa pajak berakhir. Sementara itu, pemotong pajak wajib menyetorkan PPh paling lambat tanggal 10 bulan berikutnya.

Penghasilan yang telah dikenai PPh final tetap harus dilaporkan dalam SPT tahunan pada bagian penghasilan yang dikenai PPh final dan/atau bersifat final. Penghasilan sewa yang tidak dilaporkan dapat menimbulkan koreksi pajak apabila ditemukan ketidaksesuaian dalam pemeriksaan atau pengawasan kepatuhan.

PPh atas Usaha Kos

Penghasilan dari usaha rumah kos tidak dikenai PPh final atas persewaan tanah dan/atau bangunan berdasarkan PP 34/2017. Namun, penghasilan tersebut tetap merupakan objek PPh sebagai penghasilan usaha.

Berdasarkan PP Nomor 20 Tahun 2026, wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan tarif PPh final 0,5% atas peredaran bruto usaha. Ketentuan ini berlaku sepanjang peredaran bruto tidak melebihi Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak.

Wajib pajak orang pribadi yang menggunakan skema PPh final 0,5% juga dapat memanfaatkan fasilitas pengecualian PPh atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp 500 juta dalam satu tahun pajak, sesuai persyaratan yang berlaku.

Fasilitas Rp 500 juta tersebut tidak berlaku untuk penghasilan dari kontrakan yang dikenai PPh final berdasarkan PP 34/2017. Seluruh nilai bruto sewa kontrakan tetap menjadi dasar pengenaan PPh final 10%.

Jika peredaran bruto usaha kos melebihi Rp 4,8 miliar dalam satu tahun pajak, penghasilan tidak lagi dapat menggunakan skema PPh final UMKM. Penghasilan tersebut selanjutnya dikenai PPh berdasarkan ketentuan umum. Untuk wajib pajak orang pribadi, tarif yang digunakan mengacu pada Pasal 17 UU PPh. Jika usaha dijalankan oleh wajib pajak badan, tarif mengacu pada Pasal 17 ayat (1) huruf b UU PPh.

PPN atas Sewa Kos dan Kontrakan

Jasa persewaan kamar kos pada dasarnya tidak menjadi objek PPN. Pasal 4A UU PPN mengecualikan jasa perhotelan dari objek PPN, termasuk penyewaan kamar dan/atau ruangan yang menjadi objek pajak daerah.

Kontrakan memiliki perlakuan berbeda. Penghasilan dari persewaan tanah dan/atau bangunan dapat dikenai PPN apabila pemilik berstatus pengusaha kena pajak (PKP). Salah satu syarat pengukuhan PKP adalah memiliki peredaran bruto lebih dari Rp 4,8 miliar dalam satu tahun.

Dalam kondisi tersebut, pemilik memungut PPN dari penyewa di luar nilai sewa dan menerbitkan faktur pajak. Namun, ketentuan ini perlu dilihat berdasarkan status PKP dan karakter transaksi masing-masing pemilik.

Pajak Daerah atas Kos

Selain pajak pusat, usaha kos dapat dikenai pajak barang dan jasa tertentu (PBJT) atas jasa perhotelan berdasarkan UU HKPD.

UU HKPD mengubah ketentuan sebelumnya dalam UU Nomor 28 Tahun 2009. Sebelumnya, rumah kos baru dikategorikan sebagai objek pajak hotel jika memiliki lebih dari 10 kamar. UU HKPD menghapus batas jumlah kamar tersebut dan memperluas cakupan objek pajak, termasuk tempat tinggal pribadi yang difungsikan sebagai hotel.

Dengan demikian, rumah kos dapat menjadi objek PBJT jasa perhotelan tanpa bergantung pada jumlah kamar. Besaran tarif ditetapkan melalui peraturan daerah masing-masing. Sebagai contoh, Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 menetapkan tarif PBJT Jasa Perhotelan sebesar 10% dari jumlah pembayaran konsumen.

Wajib pajak PBJT jasa perhotelan adalah pemilik atau pihak yang menguasai usaha kos dan secara langsung memberikan jasa akomodasi kepada konsumen akhir. Dasar pengenaan pajaknya adalah jumlah yang dibayarkan konsumen.

Sebagai contoh, jika tarif kamar kos Rp 1 juta per bulan dan tarif PBJT 10%, jumlah yang dibayar penghuni menjadi Rp 1,1 juta. Sebesar Rp 100.000 merupakan PBJT yang dipungut pemilik untuk kemudian disetorkan kepada pemerintah daerah sesuai ketentuan yang berlaku.

Selain kewajiban pajak, pemilik kos dan kontrakan juga perlu memperhatikan legalitas usaha, termasuk nomor induk berusaha (NIB) sesuai klasifikasi kegiatan usaha.

Kepatuhan Pajak

Pemilik kos dan kontrakan perlu mencatat seluruh penerimaan sewa serta menyimpan dokumen perpajakan, termasuk bukti pembayaran dan bukti pemotongan pajak. Pemilik juga perlu memastikan data kepemilikan dan kewajiban perpajakannya sesuai dengan kondisi usaha. Pengawasan pajak dapat menggunakan data dari berbagai sumber pihak ketiga, termasuk data terkait kepemilikan dan aktivitas properti.

Pemilik yang memiliki beberapa properti sewa sebaiknya memastikan seluruh penghasilan telah dicatat dan dilaporkan. Jika terdapat kondisi atau transaksi yang kompleks, konsultasi dengan Kantor Pelayanan Pajak atau konsultan pajak dapat dilakukan untuk menentukan perlakuan pajak yang tepat.

Kesimpulan

Kos dan kontrakan memiliki perlakuan perpajakan yang berbeda. Kontrakan dikenai PPh final sebesar 10% dari jumlah bruto nilai persewaan berdasarkan PP 34/2017. Tidak terdapat fasilitas pengecualian atas bagian peredaran bruto Rp 500 juta untuk jenis penghasilan ini.

Sementara itu, penghasilan usaha kos tidak dikenai PPh final sewa tanah dan/atau bangunan. Wajib pajak orang pribadi yang memenuhi persyaratan dapat menggunakan PPh final UMKM sebesar 0,5% dan fasilitas pengecualian atas bagian peredaran bruto sampai dengan Rp 500 juta.

Dari sisi pajak daerah, usaha kos dapat menjadi objek PBJT jasa perhotelan sesuai peraturan daerah masing-masing. Adapun aspek PPN bergantung pada karakter jasa dan status PKP pemilik.

Perbedaan perlakuan tersebut membuat pemilik perlu menentukan terlebih dahulu karakter kegiatan usahanya sebelum menghitung dan memenuhi kewajiban pajaknya. Apabila memerlukan pendampingan terkait perpajakan usaha persewaan properti, Ideatax dapat membantu.

Dasar Hukum

Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan antara Pemerintah Pusat dan Pemerintahan Daerah.
Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Persewaan Tanah dan/atau Bangunan.
Peraturan Pemerintah Nomor 23 Tahun 2018 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Usaha yang Diterima atau Diperoleh Wajib Pajak yang Memiliki Peredaran Bruto Tertentu sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 55 Tahun 2022 dan terakhir disempurnakan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 20 Tahun 2026.
Peraturan Daerah Provinsi DKI Jakarta Nomor 1 Tahun 2024 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.

Pajak atas Kos dan Kontrakan: Kewajiban Lama yang Kembali Ramai Diperbincangkan