Akhir tahun tinggal menghitung hari. Umunya, pada akhir tahun pula Pemerintah Daerah memberikan pemutihan kepada objek Pajak Bumi dan Bangunan. Hal ini dilakukan untuk meningkatkan kepatuhan sekaligus menambah pundi – pundi pemeriksaan. Memang, sejak tahun 2010 pengelolaan Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan Dan Perkotaan (PBB – P2) beralih dari Pemerintah Pusat, dalam hal ini Direktorat Jenderal Pajak, ke Pemerintah Daerah. Hal ini sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah (PDRD).
Melalui ketentuan tersebut, pemerintah mengatur bahwa jenis pajak kabupaten/kota salah satunya terdiri atas Pajak Bumi dan Bangunan Pedesaan dan Perkotaan. Lebih lanjut, ketentuan tersebut juga mengatur bahwa Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.
Namun demikian, dalam pengaturan lanjutannya, Undang – undang Nomor 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat Dan Daerah mengatur bahwa Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2. Serta, ketentuan lebih lanjut mengenai penilaian PBB-P2 diatur dengan dengan peraturan Menteri. Artinya, meskipun wewenang pemungutan PBB-P2 berada di masing – masing pemerintah daerah kabupaten dan kota, namun pengaturan terkait dengan penilaian objek bumi dan bangunan masih berada di tangan pemerintah pusat.
Ketentuan terkait dengan penilaian objek PBB-P2 tersebut kemudian diturnkan kedalam Pasal 55 ayat (6) Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah. Dalam ketentuan tersebut antara lain diatur bahwa Nilai Jual Objek Pajak ditetapkan oleh kepala daerah setiap tiga tahun, kecuali untuk objek PBB-P2 tertentu yang dapat ditetapkan setiap tahun. Selanjutnya, ketentuan tersebut juga mengatur bahwa NJOP dihitung berdasarkan harga rata – rata yang diperoleh dari transaksi jual – beli yang terjadi secara wajar. Namun demikian, apabila harga rata – rata wajar tidak dapat diperoleh, penghitungan NJOP dilakukan dengan beberapa metode, diantaranya adalah perbandingan harga dengan objek lain yang sejenis, nilai perolehan baru atau nilai jual pengganti.
Metode perbandingan harga dengan objek pajak lain yang sejenis dilakukan dengan cara membandingkan objek pajak yang akan dinilai dengan objek pajak lain sejenis yang letaknya berdekatan dan fungsinya sama yang nilai jualnya sudah diketahui dengan melakukan penyesuaian yang dipandang perlu. Metode ini terutama diterapkan untuk penentuan NJOP Bumi dan dapat juga digunakan untuk menentukan NJOP Bangunan atas objek pajak tertentu.
Di sisi lain, metode perolehan nilai perolehan baru dilakukan dengan cara memperhitungkan seluruh biaya yang dikeluarkan untuk memperoleh objek Bangunan baru pada saat penilaian dan dikurangi penyusutan berdasarkan kondisi fisik objek Bangunan. Perkiraan biaya dilakukan dengan cara menghitung biaya setiap komponen utama Bangunan, material dan fasilitas lainnya.
Sedangkan metode nilai jual pengganti dilakukan dengan cara menghitung atau memproyeksikan seluruh pendapatan sewa atau penjualan dalam 1 (satu) tahun dari objek pajak yang dinilai dikurangi dengan kekosongan, biaya operasi, dan/atau hak pengusaha, yang selanjutnya dikapitalisasikan dengan suatu tingkat kapitalisasi tertentu. Metode ini pada umumnya diterapkan untuk objek komersial, yang dibangun untuk usaha atau menghasilkan pendapatan, seperti hotel, apartemen, gedung perkantoran yang disewakan, bandar udara, pelabuhan, tempat rekreasi, dan lain sebagainya.
Ketentuan Pasal 55 Peraturan Pemerintah nomor 55 tahun 2023 tersebut selanjutnya diturunkan dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan. Melalui ketentuan tersebut, pemerintah mengatur bahwa dasar pengenaan PBB-P2 adalah Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) yang ditetapkan berdasarkan proses penilaian PBB-P2. Terdapat dua jenis NJOP: NJOP Bumi dan NJOP Bangunan. Sedangkan NJOP bangunan sendiri terdiri dari dua jenis, yaitu NJOP bangunan objek pajak umum dan NJOP bangunan objek pajak khusus.
Objek pajak umum merupakan objek pajak yang memiliki konstruksi umum dengan keluasan tanah berdasarkan kriteria tertentu. PMK 85 tahun 2024 membagi objek pajak umum menjadi dua bagian, yaitu: objek pajak standar dan objek pajak non standar. Objek pajak standar yaitu objek pajak yang memiliki luas tanah kurang dari 10.000m2, jumlah lantai kurang dari atau sama dengan 4 lantai dan luas bangunan kurang dari atau sama dengan 1,000m2. Sedangkan objak pajak non standar yaitu objek pajak yang memiliki luas tanah lebih dari 10.000m2, luas bangunan lebih dari 1.000m2 dan jumlah lantai lebih dari 4.
Untuk menghitung Nilai Jual Objek Pajak umum, dilakukan dengan cara penilaian masal. Namun demikian, apabila penilaian masal tidak dapat dilakukan, maka penilaian objek pajak umum dilakukan dengan penilaian individual.
Sedangkan yang dimaksud dengan objek pajak khusus yaitu objek pajak yang memiliki konstrukdi khusus, fungsi khusus atau keadaanya memiliki arti khusus, seperti jalan tol, bandar udara, stasiun, bendungan, pelabuhan, dermaga, galangan kapal, lapangan golf, stadion, sirkuit balap, pabrik semen/pupuk, tempat rekreasi, tempat penampungan/kilang minyak, air, atau gas, pipa minyak, air, atau gas, stasiun pengisian bahan bakar, menara; dan bangunan lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Perlu dikethui bahwa proses penilaian PBB-P2 dilaksanakan oleh pejabat penilai yang ditetapkan oleh pemerintah daerah. Dalam hal pemerintah daerah belum mempunyai pejabat penilai, maka penilaian PBB-P2 dilaksanakan oleh petugas penilai yang telah mengikuti Pendidikan penilaian, memiliki kemampuan melakukan penilaian PBB-P2, dan telah mengikuti sertifikasi penilaian PBB-P2.
Demikian sekilas mengenai penilaian pajak bumi dan bangunan pedesaan dan perkotaan (PBB-P2). Pengetahuan mengenai penilaian PBB-P2 penting untuk memastikan bahwa objek pajak bumi dan bangunan yang dimiliki oleh wajib pajak tidak dinilai terlalu tinggi maupun terlalu rendah. Namun, apabila wajib pajak memerlukan konsultasi lebih lanjut, ideatax siap membantu.
Daftar Peraturan
- Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak dan Retribusi Daerah (PDRD).
- Undang – undang Nomor 1 tahun 2022 tentang Hubungan Keuangan Pusat Dan Daerah.
- Peraturan Pemerintah Nomor 35 Tahun 2023 tentang Ketentuan Umum Pajak Daerah dan Retribusi Daerah.
- Peraturan Menteri Keuangan Nomor 85 tahun 2024 tentang Penilaian Pajak Bumi Dan Bangunan Perdesaan Dan Perkotaan.
