PPN Atas Penyerahan Rumah Tapak dan Rumah Susun: Peluang dan Tantangannya

Jakarta, Ideatax -- Bank Indonesia melaporkan bahwa penjualan properti residensial pada kuartal keempat tahun 2023 mengalami kenaikan sebesar 3,37% dibandingkan dengan periode yang sama tahun sebelumnya. Lebih lanjut, Bank Indonesia juga melaporkan bahwa peningkatan penjualan properti rumah tinggal tersebut disebabkan karena pertumbuhan penjualan rumah tipe menengah dan tipe besar. Pada kuartal keempat tahun 2023 misalnya, penjualan rumah tipe menengah tercatat mengalami pertumbuhan sebesar 6,29% sedangkan penjualan rumah tipe besar mengelami peningkatan sebesar 19,93% (Kontan 2024). 
Hal yang berbeda dialami oleh penjualan rumah tipe kecil. Bank Indonesia mencatat bahwa penjualan rumah tipe kecil pada kuartal keempat tahun 2023 mengalami penurunan sebesar 1,60% (Kontan 2024).

Berdasarkan hasil survey bank Indonesia, terdapat empat factor yang menyebabkan perlambatan penjualan rumah tipe kecil.

1. Isu dalam perizinan dan birokrasi (sebanyak 33,62% responden).
2. Isu terkait dengan suku bunga kredit kepemilikan rumah (sebanyak 28,07% responden).
3. Permasalahan terkait proporsi uang muka yang tinggi dalam pengajuan KPR (sebanyak 22,83% responden).
4. Permasalahan terkait perpajakan (sebanyak 15,47% reponden).

Pemerintah menyadari bahwa pajak masih menjadi isu dalam penjualan rumah tapak tipe kecil dan menengah. Oleh sebab itu, pada awal tahun 2024 pemerintah menerbitkan peraturan Menteri Keuangan Nomor 7 tahun 2024 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Penyerahan Rumah Tapak Dan Satuan Rumah Susun Yang Ditanggung Pemerintah Tahun Anggaran 2024.

Dalam konsideransnya disebutkan bahwa salah satu alasan dibalik penerbitan ketentuan ini adalah untuk meningkatkan pertumbuhan ekonomi melalui stimulus daya beli masyarakat pada sektor perumahan. Selain itu, pemberian insentif fiskal ini dimaksudkan untuk memperkokoh pondasi makroekonomi pasca pandemi covid 19. Sebelumnya, pemerintah telah memberikan insentif fiskal atas penjualan rumah tapak dan rumah susun melalui Peraturan Menteri Keuangan Nomor 120 Tahun 2023.

Melalui peraturan tersebut pemerintah mengatur bahwa pemerintah memberikan insentif fiskal berupa PPN Ditanggung Pemerintah atas penyerahan/penjualan rumah tapak maupun rumah susun dengan harga jual maksimal 5 miliar rupiah dan merupakan rumah tapak atau rumah susun baru yang diserahkan dalam kondisi siap huni.

Sesuai dengan prinsip timely, targeted dan temporary dalam pemberian insentif fiskal, maka pemerintah membatasi pemberian insentif tersebut atas penyerahan properti selama periode 1 januari sampai dengan 31 Desember 2024. 

Lebih lanjut, penyerahan properti tersebut ditandai dengan penandatanganan akta jual beli oleh pejabat pembuat akta tanah atau penandatanganan perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris, serta berita acara serah terima properti. Sehingga, apabila berita acara serah terima properti ditandatangani sebelum 1 Januari 2024. Maka atas penjualan tersebut tidak berhak mendapatkan fasilitas PPN ditanggung pemerintah.

Perlu diketahui bahwa PPN Ditanggung pemerintah atas penyerahan properti ini hanya diberikan kepada pembeli orang pribadi atas pembelian satu unit properti. Sehingga, apabila orang pribadi melakukan pembelian lebih dari satu unit properti, maka orang pribadi tersebut hanya berhak mendapatkan fasilitas PPN ditanggung pemerintah atas pembelian satu unit properti. 

Lebih lanjut, orang pribadi yang berhak mendapatkan fasilitas PPN ditanggung pemerintah adalah warga negara Indonesia yang mempunyai NPWP atau nomor identitas kependudukan, atau warga negara asing yang memiliki NPWP sepanjang memenuhi ketentuan terkait kepemilikan rumah tapak dan rumah susun.

 

Periode Pemberian Fasilitas
Untuk mengurangi dispute dalam penerapan fasilitas PPN ditanggung pemerintah tersebut, maka pemerintah menetapkan bahwa dalam hal uang muka pembayaran rumah tapak atau rumah susun telah dibayar sebelum 1 Januari 2024, Insetntif PPN ditanggung pemerintah dapat diberikan apabila memenuhi beberapa kriteria sebagai berikut:

1. Uang muka atau cicilan pertama dibayarkan paling cepat 1 September 2023.
2. Akta jual beli tanah bangunan, perjanjian pelunasan atau berita acara serah terima ditandatangani pada periode 1 januari sampai dengan 31 Desember 2024.
3. PPN yang ditanggung pemerintah diberikan hanya atas PPN yang terutang atas pembayaran sisa cicilan dan pelunasan yang diberikan pada periode januari sampai dengan desember 2024.

 

Sebagaimana disebutkan di awal bahwa pada dasarnya pada tahun 2023 pemerintah juga telah memberikan fasilitas PPN ditanggung pemerintah atas penyerahan properti melalui peraturan Menteri keuangan nomor 120 tahun 2023. Oleh sebab itu, dalam hal orang pribadi telah memanfaatkan PPN DTP sebelum tahun 2023, dapat memanfaatkan fasilitas PPN ditanggung pemerintah pada tahun 2024 atas sisa pembayaran yang terutang.

Besaran Insentif PPN DTP
Terkait dengan insentif yang diberikan, pemerintah mengatur bahwa atas penyerahan properti selama 1 Januari 2024 sampai dengan 30 Juni 2024 diberikan fasilitas PPN Ditanggung pemerintah sebesar 100%. Selanjutnya, atas penyerahan properti selama periode 1 Juli 2024 sampai dengan 31 Desember 2024 diberikan fasilitas PPN ditanggung pemerintah sebesar 50%. Adapun matriks insentif PPN DTP dapat dilihat pada table berikut:

 

No	Periode Penyerahan	DPP	Harga Jual Maksimal	Besaran Insentif PPN DTP
1	Januari  - Juni 2024	Maksimal 2 Miliar	Maksimal 5 Miliar	100%
2	Juli – Desember 2024	Maksimal 2 Miliar	Maksimal 5 Miliar	50%

Sebagai contoh, atas pembelian rumah tapak dengan harga 2 miliar selama periode januari sampai dengan juni 2024 akan memperoleh PPN Ditanggung Pemerintah Sebesar 220 juta. PPN Ditanggung Pemerintah sebesar 220 juta tersebut diperoleh dengan mengalikan tarif PPN sebesar 11% dengan dasar pengenaan pajak sebesar 2 miliar rupiah. Selanjutnya, atas pembelian hunian dengan harga 4 miliar rupiah selama periode januari sampai dengan Juni 2024 memperoleh fasilitas PPN DTP sebesar 220 juta. Besarnya fasilitas PPN DTP yang diberikan tetap sebesar 220 juta karena PMK 7 tahun 2024 menentukan bahwa besarnya dasar pengenaan pajak yang diberikan fasilitas adalah sebesar 2 miliar. Sehingga, meskipun harga properti melebihi 2 miliar, dasar pengenaan pajak yang diberikan fasilitas tetap sebesar 2 miliar rupiah.

Perbedaan antara tershold dasar pengenaan pajak dan harga jual ini menimbulkan implikasi tersendiri. Penjual properti harus membuat dua Faktur Pajak atas setiap penyerahan. Pertama, penjual harus membuat Faktur Pajak dengan kode 07 atas penyerahan dengan nilai dibawah 2 miliar. Penerbitan faktur ini ditujukan untuk melaporkan penjualan properti yang memperoleh fasilitas PPN ditanggung pemerintah. Kedua, penjual properti juga harus membuat Faktur Pajak atas penjualan properti yang tidak mendapatkan fasilitas PPN ditanggung pemerintah.

Sebagai contoh, atas penjualan sebuah properti dengan harga 3 miliar rupiah, penjual harus membuat dua Faktur Pajak. Pertama, Faktur Pajak dengan kode 07 atas dasar pengenaan pajak sebesar 2 miliar. Kedua, Faktur Pajak dengan kode 01 atas penyerahan yang tidak memperoleh fasilitas PPN ditanggung pemerintah sebesar 1 miliar.

Berdasarkan hal tersebut di atas kita dapat mengambil kesimpulan bahwa pada dasarnya pemberian fasilitas perpajakan atas penjualan properti mampu menjadi katalisator pertumbuhan ekonomi melalui peningkatan daya beli Masyarakat. Namun demikian, insentif saja tidak cukup. Pemerintah perlu melakukan penyederhanaan proses bisnis pelaporan PPN ditanggung pemerintah sehingga voluntary compliance dapat dicapai.

References
Kontan. 2024. Penjualan Rumah Tapak Meningkat pada Akhir Tahun 2023. February 23. Accessed March 10, 2024. https://nasional.kontan.co.id/news/penjualan-rumah-tapak-meningkat-pada-akhir-tahun-2023.
—. 2024. Pertumbuhan Harga Rumah Tapak Melandai pada Kuartal IV 2023. Februari 19. Accessed Maret 10, 2024. https://nasional.kontan.co.id/news/pertumbuhan-harga-rumah-tapak-melandai-pada-kuartal-iv-2023.