Aspek Perpajakan Pengalihan Hak Milik

Jakarta, Ideatax -- Bank Indonesia  (BoI) melaporkan adanya penurunan indeks permintaan properti komersial pada kuartal I-2023. Pada triwulan I 20223, indeks permintaan properti komersial hanya mampu tumbuh sebesar 0,58% ((Bank Indonesia, 2023)yoy). Bahkan, pada triwulan IV 2022, indeks permintaan properti komersial mampu tumbuh sebesar 0,76% (yoy).

Hal yang sama terjadi di sisi penawaran.  Bank Indonesia mencatat terjadi penurunan indeks penawaran properti selama kuartal I-2023. Pada triwulan I 2023, misalnya, indeks penawaran properti hanya mampu tumbuh sebesar 0,83% atau lebih rendah dibandingkan triwulan sebelumnya yang tumbuh sebesar 1,00% ((Bank Indonesia, 2023)yoy).

Banyak faktor yang mempengaruhi indeks permintaan dan penawaran properti. Wulandari, Achsani dan Sartono (2017) misalnya, mengatakan bahwa ada beberapa faktor yang mempengaruhi indeks harga properti di negara berpenghasilan tinggi dan negara berpenghasilan rendah. Indeks harga properti di negara-negara berpenghasilan  tinggi cenderung dipengaruhi oleh permintaan, penawaran, properti, harga dan faktor kelembagaan. Di sisi lain,  indeks  properti negara berpenghasilan menengah ke bawah tidak banyak dipengaruhi oleh harga properti itu sendiri. Studi lain yang dilakukan oleh Steven dan Sutanto (2022) menemukan bahwa pajak penghasilan dan PPN atas penjualan properti mempengaruhi kinerja industri properti. Lalu, apa sebenarnya aspek perpajakan dari penjualan properti? Berikut ulasannya.

Secara umum, penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan didefinisikan sebagai penghasilan yang diterima atau diperoleh pihak yang mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui penjualan, pertukaran, keringanan, pengalihan hak, lelang, hibah, warisan, atau cara lain yang disepakati antara para pihak.

 Ketentuan ini dapat ditemukan dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya.

Selain itu, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 juga mengatur bahwa penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan berasal dari: pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan; atau perjanjian yang mengikat untuk jual beli tanah dan/atau bangunan beserta perubahannya yang terutang kepada PPh final.

Ada tiga jenis tarif yang digunakan untuk pendapatan bumi dan bangunan atas transaksi pengalihan hak. Pertama, dikenakan tarif sebesar 2,5% atas penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan selain pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berupa Rumah Sederhana atau Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha utamanya mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Kedua, dikenakan tarif sebesar 1% atas penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan bangunan berupa Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha utamanya mengalihkan hak atas tanah dan/atau bangunan;

Ketiga, tarif 0% dikenakan atas penghasilan pengalihan hak atas tanah dan bangunan kepada pemerintah, badan usaha milik negara yang mendapat penugasan khusus dari Pemerintah, atau badan usaha milik daerah yang mendapat penugasan khusus dari kepala daerah, sebagaimana dimaksud dalam undang-undang yang mengatur tentang pengadaan tanah untuk pembangunan untuk kepentingan umum.

Untuk menghindari sengketa dalam penghitungan PPh final atas pengalihan hak milik, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 juga mengatur pengertian nilai jualan/pindahan. Ada lima jenis nilai transfer di mana pajak penghasilan final dihitung: nilai berdasarkan keputusan otoritas yang berwenang, nilai sesuai dengan risalah lelang, nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh, nilai yang sebenarnya diterima atau diperoleh dan nilai yang seharusnya diterima atau diperoleh berdasarkan harga pasar.

Seperti diketahui bahwa prinsip keadilan merupakan prinsip yang harus dipegang oleh pembuat undang-undang dalam merumuskan suatu peraturan. Dalam hal perpajakan, keadilan dapat diartikan sebagai kewajiban wajib pajak untuk berbagi bagian yang adil dari biaya pemerintah. Ada dua dimensi keadilan pajak: keadilan vertikal dan keadilan horizontal. Keadilan vertikal adalah keadilan yang dicapai ketika wajib pajak dengan penghasilan lebih besar akan membayar pajak lebih banyak. Sedangkan keadilan horizontal adalah keadilan yang dicapai ketika wajib pajak yang memiliki penghasilan sama, membayar pajak yang sama. (Suasa, Arjaya, &; Seputra, 2021)

 Oleh karena itu, untuk mewujudkan keadilan vertikal dan horizontal justice, Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 memberikan pembebasan PPh atas penjualan tanah dan bangunan dengan syarat-syarat tertentu. Penjualan tanah dan bangunan yang dibebaskan dari PPh pasal 4(2) final adalah sebagai berikut:

•  Pengalihan tanah dan/atau bangunan oleh perorangan yang mempunyai penghasilan di bawah ambang batas minimum
•  Pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan nilai kurang dari enam puluh juta rupiah.
• Pengalihan tanah dan/atau  bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah, badan keagamaan, badan pendidikan, lembaga sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil.
• Pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara pewarisan.
• Pengalihan tanah dan/atau  bangunan dalam rangka penggabungan, penggabungan, konsolidasi atau perluasan usaha.
• Pengalihan properti berupa built operate transfer (BOT) dan Build Transfer Operate (BTO).

Demikian penjelasan singkat mengenai pajak penghasilan atas penjualan properti. Jika Anda membutuhkan informasi atau bantuan lebih lanjut, Anda dapat menghubungi ideatax.

 

Peraturan terkait

•  Undang-Undang nomor 7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang nomor 7 tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli Tanah dan/atau Bangunan beserta perubahannya

 

Referensi

Bank of Indonesia. (2023). Pengembangan Properti Komersial. Jakarta: BI.

Steven, S., &; Sutanto, H. (2022). Pengaruh Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penghasilan terhadap laba rugi di sektor properti dan real estat untuk periode 2017-2021. MSEJ : Jurnal Studi Manajemen dan Kewirausahaan, 3950–3958.

Suasa, M., Arjaya, I., &; Seputra, I. (2021). PRINSIP KEADILAN PEMUNGUTAN PAJAK DALAM PERATURAN PEMERINTAH. Jurnal Preferensi Hukum, 6-10.

Wulandari, C. S., Achsani, N. A., &; Sartono, B. (2017). Faktor-faktor yang Mempengaruhi Indeks Harga Properti Residensial Berdasarkan Tingkat Pendapatan Negara: Tinjauan Empiris di 27 Negara. Repositori IPB.