Aspek Perpajakan Built Operate Transfer

Jakarta, Ideatax -- Kepala Badan Perencanaan Pembangunan Nasional (Bappenas), Suharso Monoarfa, menyampaikan bahwa salah satu skema yang akan digunakan dalam pembangunan Ibu Kota Nusantara adalah bangun guna serah (CNN Indonesia, 2021). Suharso Monoarfa menyampaikan bahwa penggunaan skema bangun guna serah (Build Operate Transfer - BOT) dimaksudkan untuk meningkatkan partisipasi investor pada Ibu Kota Nusantara dan mengurangi ketergantungan pembangunan terhadap APBN (CNN Indonesia, 2021).

Secara umum, Bangun Guna Serah (BOT) didefinisikan sebagai suatu bentuk perjanjian kerjasama yang dilakukan antara pemegang hak atas tanah dengan investor yang menyatakan bahwa pemegang hak atas tanah memberikan hak kepada investor untuk mendirikan bangunan selama perjanjian BOT. Selain itu, dalam perjanjian BOT juga diatur bahwa investor akan mengalihkan kepemilikan bangunan yang telah dibangun kepada pemegang hak atas tanah setelah masa perjanjian BOT berakhir.

Di sisi lain, dalam IBFD Tax Glossary, BOT didefinisikan sebagai suatu skema bisnis yang menyatakan bahwa operator akan membangun, membiayai, mengoperasikan dan memelihara fasilitas infrastruktur (IBFD, 2015).

Dalam konteks keuangan negara, BOT didefinisikan sebagai pemanfaatan Barang Milik Negara berupa tanah oleh pihak lain dengan cara mendirikan bangunan atau sarana beserta fasilitasnya untuk dimanfaatkan oleh pihak lain selama jangka waktu tertentu dan apabila telah selesai diserahkan kembali kepada negara. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.

Oleh karena dalam skema BOT terdapat proses pembangunan, pengoperasian dan pengalihan asset, maka terdapat beberapa aspek perpajakan yang harus diperhatikan dalam kegiatan ini.

 

Aspek Perpajakan Bagi Investor

Sebagaimana disebutkan dimuka bahwa kegiatan BOT melibatkan dua pihak utama: investor dan pemgang hak atas tanah. Dalam BOT, investor berkewajiban untuk melakukan pembangunan, pengoperasian dan transfer asset kepada pemegang hak atas tanah. Oleh sebab itu, terdapat beberapa kewajiban perpajakan investor yang dapat diidentifikasi sebagai berikut:

• Pada saat melakukan pembangunan, investor wajib untuk melakukan pemotongan PPh Pasal 4(2) atas jasa kontruksi baik untuk perencanaan, pelaksanaan maupun pengawasan kontruksi sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 51 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 9 tahun 2022.
• Apabila pembangunan dilakukan tanpa menggunakan jasa kontraktor, maka investor harus melakukan pemungutan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) Kegiatan Membangun Sendiri (KMS) dengan tarif efektif sebesar 2,2% dari Dasar Pengenaan Pajak. Ketentuan ini dapat kita jumpai dalam Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61 tahun 2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.
• Pada saat pengoperasian, investor wajib melaporkan penghasilan sehubungan dengan hak pengusahaan bangunan seperti penghasilan dari pengusahaan hotel, sport center, tempat hiburan maupun usaha lainnya. Ketentuan ini dapat kita temukan dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah.
• Selain itu, atas penghasilan berupa sewa sebungan dengan penggunaan harta, investor mempunyai kewajiban menyetorkan PPh Pasal 4(2) atas sewa tanah dan bangunan dengan tarif sebesar 2,5% sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Sewa Tanah dan Bangunan,
• Dalam hal investor menerima imbalan dari pemegang hak atas tanah dan bangunan ang disebabkan karena masa perjanjian bangun guna serah diperpendek dari masa yang telah ditentukan, maka atas penghasilan tersebut terhutang pajak penghaasilan.

 

Meskipun terdapat berbagai kewajiban investor atas pembangunan, pengoperasian dan pengalihan hak atas tanah dan bangunan dalam skema BOT, namun Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 mengatur bahwa investor berhak untuk mengamortisasikan biaya yang dikeluarkan untuk mendirikan bangunan dalam rangka skema BOT tersebut. Lebih lanjut, KMK 248 juga mengatur bahwa biaya untuk mendirikan bangunan diamortisasi dalam jumlah yang sama setiap tahunnya selama masa perjanjian BOT.

Sebagai contoh, PT A sebagai investor melakukan perjanjian bangun guna serah dengan PT B sebagai pemilik hak atas tanah untuk membangun sport hall. Biaya pembangunan sport hall tersebut adalah sebesar dua belas miliar dengan jangka waktu perjanjian selama dua belas tahun. Atas perjanjian BOT tersebut, PT A dapat melakukan amortisasi biaya pendirian sport hall sebesar satu miliar per tahun.

Ketentuan Menteri Keuangan Nomor 248 tahun 1995 juga mengatur bahwa Investor dapat mengamortisasi biaya pembangunan segera setelah bangunan mulai digunakan atau dioperasikan dan apabila masa pengoperasian bangunan lebih pendek daripada perjanjian bangun guna serah yang telah disepakati sebelumnya, investor dapat mengamortisasi biaya pembangunan secara sekaligus pada tahun terakhir masa BOT.

Sebagai contoh, pada tahun kesembilan pelaksanaan perjanjian BOT antara PT A dan PT B, diketahui bahwa PT A hanya akan mengoperasikan sport hall tersebut selama sepuluh tahun. Berdasarkan hal tersebut, maka pada tahun kesepuluh, PT A dapat melakukan amortisasi biaya pembangunan sport hall untuk tahun kesepuluh, kesebelas dan keduabelas secara sekaligus.

Sebaliknya, jika dalam pelaksanaan perjanjian BOT lebih Panjang daripada perjanjian semula karena ada penambahan bangunan, maka biaya pembangunan tersebut dapat ditambahkan dengan biaya yang belum diamortisasikan. Sebagai ilustrasi, pada tahun kesepuluh perjanjian BOT, PT A melakukan penambahan fasilitas pada sport hall berupa lapangan tenis seharga lima miliar dan masa perjanjian BOT diperpanjang menjadi tujuh tahun. Sehingga, biaya pembangunan sporthall yang belum diamortisasikan pada tahun ke sepuluh sebesar dua miliar ditambah dengan biaya pembangunan lapangan tenis sebesar lima miliar akan diamortisasi selama tujuh tahun.

 

Aspek perpajakan bagi pemegang hak atas tanah

Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak nomor SE-38/PJ.04/1995 antara lain juga mengatur bahwa setidaknya terdapat empat penghasilan yang dapat diterima atau diperoleh pemegang hak atas tanah baik pada masa pengoperasian bangunan maupun pada masa akhir perjanjian bangun guna serah. Penghasilan pertama yang mungkin didapat oleh pemegang hak atas tanah adalah pembayaran secara berkala yang dilakukan oleh investor kepada pemegang hak atas tanah. Atas penghasilan tersebut, dikenakan Pasal 17 Undang – undang PPh dan pemegang hak atas tanah harus melaporkannya dalam SPT Tahunannya.

Jenis penghasilan kedua yang mungkin diterima oleh pemegang hak atas tanah dalam perjanjian BOT adalah penghasilan sewa. Bisa jadi dalam perjanjian BOT, investor membayar biaya sewa lahan kepada pemegang hak atas tanah. Atas penghasilan tersebut, pemegang hak atas tanah dikenakan PPh Final Pasal 4 (2) atas sewa tanah dan bangunan dengan tarif sebesar 10%.

Jenis penghasilan ketiga yang mungkin diterima atau diperoleh oleh pemegang hak atas tanah adalah pembagian keuntungan atas pengoperasian bangunan. Atas penghasilan tersebut, dikenakan tarif umum pajak penghasilan.

Selanjutnya, apabila pemegang hak atas tanah menerima pengalihan bangunan dalam akhir masa perjanjian bangun guna serah, maka atas pengalihan bangunan tersebut terhutang PPh Final Pasal 4(2) atas pengalihan tanah dan bangunan dengan tarif sebesar 2,5% sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.

Demikian ulasan mengenai aspek perpajakan atas kegiatan bangun guna serah. Apabila anda mempunyai pertanyaan atau memerlukan bantuan lebih lanjut, Ideatax siap membantu.

 

Ketentuan terkait

• Undang – undang Nomor 7 tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang – undang Nomor 7 tahun 2021 tentang Harmonisasi Peraturan Perpajakan.
• Peraturan Pemerintah Nomor 51 tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Dari Usaha Jasa Konstruksi sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 9 Tahun 2022.
• Peraturan Pemerintah Nomor 27 tahun 2014 tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2016 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan dan Perjanjian Pengikatan Jual Beli atas Tanah dan/atau Bangunan Beserta Perubahannya.
• Peraturan Pemerintah Nomor 34 tahun 2017 tentang Pajak Penghasilan atas Sewa Tanah dan Bangunan.
• Keputusan Menteri Keuangan Nomor 248/KMK.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Terhadap Pihak-Pihak yang Melakukan Kerjasama dalam Bentuk Perjanjian Bangun Guna Serah.
• Peraturan Menteri Keuangan Nomor 61 tahun 2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai atas Kegiatan Membangun Sendiri.
• Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor SE-38/PJ.04/1995 tentang Perlakuan Pajak Penghasilan Atas Penghasilan Sehubungan Dengan Perjanjian Bangun Guna Serah.

 

Referensi

CNN Indonesia. (2021, Februari 09). Ibu Kota Baru Akan Dibangun dengan Skema Bangun, Guna, Serah. Retrieved from CNN Indonesia: https://www.cnnindonesia.com/ekonomi/20210209150240-532-604218/ibu-kota-baru-akan-dibangun-dengan-skema-bangun-guna-serah

IBFD. (2015). IBFD International Tax Glossary 7th Edition. London: IBFD.